Sertifikat tanah adalah bukti kepemilikan yang sah atas sebidang tanah. Tanpa sertifikat, status kepemilikan tanah Anda bisa dipermasalahkan oleh pihak lain. Oleh karena itu, memahami cara mengurus sertifikat tanah menjadi hal yang sangat penting bagi setiap pemilik tanah.
Proses pengurusan sertifikat tanah memang membutuhkan waktu dan kesabaran. Namun, dengan panduan yang tepat, Anda bisa mengurusnya sendiri tanpa harus menggunakan jasa calo.
Sertifikat tanah adalah surat tanda bukti hak yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Dokumen ini menjadi bukti kepemilikan yang sah dan diakui hukum. Fungsi sertifikat tanah antara lain sebagai bukti hukum kepemilikan, syarat transaksi jual beli, agunan pinjaman bank, dan dasar penentuan pajak.
Banyak bidang tanah di Jawa masih tercatat dengan girik, letter C, atau petok D. Dokumen semacam itu adalah bukti penguasaan dan pembayaran pajak lama, bukan bukti hak. Karena belum terdaftar di kantor pertanahan, tanahnya lebih mudah diklaim pihak lain, sulit dijadikan agunan, dan bernilai di bawah tanah bersertifikat. Jalan keluarnya adalah pendaftaran tanah pertama kali untuk mengubah status tanah lama itu menjadi Sertifikat Hak Milik.
Tahapannya sebagai berikut:
Kalau di wilayah Anda sedang berjalan program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL), ikutkan tanah itu lewat program tersebut. Biaya persiapannya diatur per wilayah, umumnya Rp150.000 sampai Rp450.000, jauh lebih murah daripada pengurusan mandiri, meskipun BPHTB tetap menjadi kewajiban pemohon.
Langkah pertama adalah melakukan pengukuran tanah oleh petugas BPN. Petugas akan mengukur luas, batas, dan letak tanah Anda. Hasil pengukuran berupa Gambar Ukur (GU) yang akan digunakan dalam proses selanjutnya.
Ajukan permohonan pendaftaran tanah ke Kantor Pertanahan setempat. Isi formulir permohonan dan lampirkan semua dokumen yang diperlukan. Anda juga bisa mengurus secara online melalui sistem LARASITA BPN.
Petugas BPN akan memverifikasi kelengkapan dokumen dan melakukan penelitian data yuridis. Proses ini memakan waktu sekitar 30-90 hari kerja tergantung kelengkapan dokumen.
Setelah semua tahapan selesai, BPN akan menerbitkan sertifikat tanah. Anda akan diundang untuk mengambil sertifikat dan menandatangani buku tanah.
Tanah warisan sering masih tercatat atas nama pewaris yang sudah meninggal. Selama sertifikat belum dibalik nama, ahli waris tidak bisa menjual atau menjaminkan tanah itu, dan pembagiannya rawan berselisih. Berkas peralihan karena waris lebih sederhana daripada jual beli karena tidak melibatkan transaksi.
Dokumen yang perlu disiapkan:
Persetujuan antar ahli waris menentukan lancar atau tidaknya proses ini. Kalau ada yang menolak pembagian atau keberatan atas porsi warisnya, kantor pertanahan tidak akan memaksakan peralihan hak. Sengketa seperti itu harus diselesaikan lebih dulu lewat musyawarah keluarga, mediasi, atau gugatan ke pengadilan agama bagi yang beragama Islam dan pengadilan negeri untuk lainnya. Kesepakatan atau putusan itulah yang menjadi dasar pendaftaran peralihan haknya.
Setelah berkas diterima, Anda tidak perlu bolak-balik ke kantor pertanahan untuk mengetahui progresnya. Melalui aplikasi Sentuh Tanahku yang disediakan Kementerian ATR/BPN, pemohon bisa memantau tahapan pengurusan berkas dan memeriksa status sertipikat, termasuk memastikan berkasnya benar-benar sudah masuk dan sedang diproses. Untuk melihat apakah suatu bidang tanah sudah terdaftar, layanan peta daring Bhumi ATR/BPN menampilkan batas dan status bidang beserta informasi dasarnya.
Sejak 2021 kantor pertanahan juga menerbitkan sertipikat elektronik berdasarkan Permen ATR/BPN No. 1 Tahun 2021. Dokumen itu ditandatangani secara elektronik dan data yuridisnya tersimpan dalam basis data pertanahan, sehingga data yang tercatat menjadi rujukan utama. Karena itu, sebelum bertransaksi, bandingkan data di sertifikat dengan data di kantor pertanahan. Ketidaksesuaian luas, batas, atau nama pemegang hak jauh lebih mudah dibetulkan sebelum uang berpindah tangan.
Biaya pengurusan sertifikat tanah bervariasi tergantung luas dan lokasi tanah. Komponen biaya meliputi biaya pengukuran (berdasarkan luas tanah), biaya pemeriksaan tanah, biaya pendaftaran, dan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan).
Secara kasar, biaya pengurusan SHM untuk tanah seluas 200 m² di daerah perkotaan berkisar antara Rp5-15 juta tergantung NJOP dan lokasi.
Di luar biaya pendaftaran, pengukuran, dan jasa PPAT, peralihan hak atas tanah menimbulkan dua pajak. Pembeli menanggung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5 persen dari nilai perolehan setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Besaran NPOPTKP ditetapkan masing-masing daerah; di DKI Jakarta, contohnya, Rp80 juta untuk perolehan hak pertama dan Rp300 juta untuk waris atau hibah wasiat.
Pihak penjual menanggung Pajak Penghasilan yang bersifat final sebesar 2,5 persen dari nilai pengalihan sesuai PP No. 34 Tahun 2016. Ada pengecualian, antara lain pengalihan karena waris dan pengalihan dengan nilai sampai Rp60 juta. Bukti setor kedua pajak itu wajib dilampirkan ketika mendaftarkan peralihan hak, sehingga balik nama sering berhenti di tahap verifikasi karena salah satunya belum dibayar.
Biaya pengukuran bidang tanah sampai 10 hektar dihitung dengan rumus luas tanah dibagi 500 dikali Harga Satuan Biaya Khusus pengukuran (HSBKu), lalu ditambah Rp100.000. HSBKu ditetapkan per provinsi, jadi biaya pengukuran tanah 100 m2 di Surabaya berbeda dari daerah lain meskipun rumusnya sama. Karena itu, perkiraan biaya di atas kertas sering meleset untuk tanah yang luasnya belum pernah diukur.
Proses pembuatan sertifikat tanah baru memakan waktu sekitar 30 sampai 90 hari kerja setelah dokumen lengkap diterima BPN.
Girik adalah bukti kepemilikan lama yang belum terdaftar di BPN, sedangkan sertifikat adalah bukti hak yang sudah terdaftar resmi.
Biaya balik nama sertifikat sekitar 2-5 persen dari nilai transaksi, tergantung NJOP dan lokasi tanah.
Ya, saat ini sudah bisa melalui sistem LARASITA BPN untuk beberapa tahapan administrasi.
Segera lapor ke kantor BPN setempat dan ajukan permohonan penerbitan sertifikat pengganti dengan melampirkan surat kehilangan dari kepolisian.
Mengurus sertifikat tanah tidak serumit yang dibayangkan selama Anda memahami prosedurnya. Pastikan semua dokumen lengkap dan ikuti setiap langkah dengan teliti. Jika mengalami kesulitan, jangan ragu untuk berkonsultasi dengan kantor pengacara terpercaya seperti TTA Law Firm untuk pendampingan hukum.